Investițiile imobiliare rămân, și în 2025, una dintre cele mai sigure metode de a proteja și multiplica capitalul, mai ales într-un oraș ca Bucureștiul, unde cererea de locuințe de închiriat rămâne puternică. Cu o piață dinamică, prețuri încă accesibile în anumite zone și un flux constant de chiriași – studenți, angajați în corporații, expați – Bucureștiul oferă oportunități reale pentru investitorii care știu unde și cum să aleagă.

Totuși, succesul nu vine doar din cumpărarea oricărei proprietăți disponibile. A investi cu adevărat inteligent înseamnă să înțelegi piața locală, să calculezi atent randamentul potențial și să tratezi achiziția ca pe o strategie de business, nu ca pe o decizie emoțională. Acest ghid este destinat celor care își doresc mai mult decât speranțe -  își doresc un plan clar și profitabil.

Bugetul: cu cât începi și ce poți cumpăra

Primul pas este să îți evaluezi realist bugetul. Dacă dispui de o sumă între 60.000 și 80.000 de euro, te vei orienta, cel mai probabil, către o garsonieră sau un apartament cu două camere într-un cartier mai accesibil, precum Berceni, Rahova sau Titan. Pentru bugete între 100.000 și 130.000 de euro, poți deja viza zone semi-centrale sau din nordul orașului, cum ar fi Tineretului, Bucureștii Noi sau Aviatorilor.

Dacă alegi să finanțezi achiziția prin credit ipotecar, este esențial ca rata lunară să fie acoperită integral sau aproape integral de chiria încasată. De exemplu, pentru un credit de 80.000 de euro pe 30 de ani, rata lunară va fi în jur de 500 de euro, ceea ce înseamnă că vei avea nevoie de o chirie similară pentru a evita subvenționarea investiției din buzunarul propriu.

 Zona: unde merită să cumperi în București

Alegerea zonei este critică. Un apartament în apropiere de o stație de metrou se închiriază mult mai ușor și la un preț mai bun decât unul aflat la periferie, fără acces facil la transportul public.

În sud, cartiere precum Berceni sau Metalurgiei sunt atractive datorită prețurilor mici și a cererii constante din partea tinerilor sau a familiilor aflate la început de drum. Aici, un apartament nou de două camere poate costa în jur de 75.000 de euro și se poate închiria cu 350–400 de euro pe lună.

Dacă ai un buget mai mare și cauți o zonă cu mai multă stabilitate, nordul rămâne o opțiune excelentă. Zone ca Aviației sau Pipera pot oferi apartamente moderne, aproape de clădirile de birouri și școlile internaționale, cu chirii de 600–700 de euro lunar. Prețurile, însă, sunt pe măsură: cel puțin 120.000 de euro pentru două camere.

Proprietate nouă sau veche?

Aceasta este una dintre cele mai comune dileme. Apartamentele din blocuri vechi sunt, în general, mai ieftine cu 15-20% decât cele noi și au avantajul unor locații mai centrale. Însă ele necesită adesea renovări serioase, care pot ajunge la 5.000–10.000 de euro dacă vrei să fii competitiv pe piața închirierii.

Pe de altă parte, apartamentele noi vin la cheie, însă costă mai mult și trebuie verificate atent din punct de vedere al calității construcției și al reputației dezvoltatorului. În general, chiriașii preferă apartamentele moderne și bine dotate, dar amplasarea rămâne esențială.

Cum îți calculezi randamentul investiției

Un investitor inteligent nu se uită doar la prețul de achiziție, ci și la randamentul pe care îl poate obține. Calculul este simplu:

Randament anual = (chirie lunară x 12) / investiție totală x 100

De exemplu, dacă achiziționezi un apartament cu 90.000 de euro (inclusiv renovări) și îl închiriezi cu 450 de euro/lună, obții un randament de aproximativ 6%. Un randament bun pentru București se situează între 6% și 8%. Dacă randamentul este sub 5%, investiția ta s-ar putea să nu merite efortul, iar dacă depășește 8%, înseamnă că ai dat lovitura.

Greșelile clasice pe care să le eviți

Mulți investitori începători cad în capcana de a cumpăra proprietăți „drăguțe”, dar slab poziționate. Frumusețea unui apartament nu compensează lipsa metroului sau a facilităților din apropiere. De asemenea, subestimarea costurilor adiacente (notar, comisioane, mobilare) poate eroda serios profitul final.

Un alt pericol este alegerea unui chiriaș nepotrivit. Este esențial să verifici veniturile chiriașului și să închei un contract legal înregistrat la ANAF pentru a evita probleme pe termen lung.

Cât timp durează să recuperezi investiția?

Dacă ai un randament de 6% pe an și proprietatea este închiriată constant, îți vei recupera investiția inițială în aproximativ 16-17 ani. Dacă achiziția este făcută cu credit, profitul real începe să se simtă abia după achitarea împrumutului, însă între timp beneficiezi de venituri lunare și de aprecierea valorii imobilului.

În final, investiția într-un apartament pentru închiriere în București este una dintre cele mai solide opțiuni disponibile astăzi. Cu puțină răbdare, calcule atente și decizii raționale, poți transforma o sumă economisită sau un credit bine gândit într-o sursă stabilă de venit și, pe termen lung, într-un asset valor