Investiții în apartamente de tip short-term rental în București – merită în 2025?

By Bucharest Team

Articole

Avantaje, riscuri și legislație fiscală/reglementări Airbnb

Short-term rental (STR) – adică închirieri pe perioade scurte prin platforme precum Airbnb sau Booking – rămâne o opțiune populară pentru investitorii imobiliari din București, mai ales în cartierele centrale și zonele cu potențial turistic sau de afaceri. În 2025, piața este influențată de schimbări legislative importante și de intensificarea controalelor fiscale.

Avantaje

Randamente mai mari decât chiria pe termen lung
Investițiile STR pot aduce profituri nete mai bune, în special când sunt gestionate eficient (curățenie, self‑checkin), iar costurile operaționale sunt în jur de 20–25% din venitul brut.
Flexibilitate și control
Proprietarul poate seta prețuri variabile conform cererii sezoniere sau evenimentelor locale și poate utiliza apartamentul personal atunci când nu este închiriat.
Trafic turistic constant
Bucureștiul atrage turiști, studenți internaționali și profesioniști aflați în tranzit, ceea ce duce la un grad mai ridicat de ocupare, cu condiția unei poziționări bune și administrări profesionale.

Riscuri și dezavantaje

Fluctuații sezoniere
Ocuparea poate fi inconsistentă în extrasezon sau perioade mai calme – poate dura câteva luni pentru a ajunge la o ocupare constantă.
Costuri în creștere și uzură accelerată
Cheltuielile cu utilități, curățenie, comisioanele platformelor (~3% + TVA), întrețineri frecvente și mobilare se acumulează rapid.
Conflicte cu vecinii sau asociațiile de proprietari
Prezența turiștilor poate genera disconfort pentru vecini; multe asociații solicită acord în scris şi informarea acestora înainte de listarea pe platforme.

Legislatie & fiscalitate 2025

Reglementări europene (în vigoare din 20 mai 2026)

Platformele precum Airbnb și Booking vor raporta autorităților detalii despre fiecare unitate (numărul de nopți, oaspeți, adresă, număr clasificare etc.), fără implementare suplimentară în legislația locală.

Reglementări naționale 2025

Este obligatoriu certificatul de clasificare turistică emis de Ministerul Turismului;
Lipsa acestuia poate atrage amenzi între 10.000–40.000 lei atât pentru gazdă, cât și pentru platforma care listează neautorizat.

Fiscalitate corectă pentru 2025

Veniturile din STR (<5 camere) se declară în Declarația Unică; are loc aplicarea unui impozit forfetar de 10% aplicat la norma anuală de venit sau norma ajustată.
Se aplică o deducere standard de 20% din venitul brut; deduceri adiționale pot reduce norma anuală cu 30% dacă cel puțin trei din următoarele condiții sunt îndeplinite:
a) locația fără transport public feroviar/rutiere,
b) amplasare în mediul rural,
c) construcție din materiale ca lemn, nu cărămidă/beton,
d) lipsa unei utilități publice (apă, canal, electricitate sau gaz),
e) grup sanitar comun, nu dedicat camerei,
f) suprafața camerei ≤15 mp
Norma anuală astfel ajustată reflectă perioada reală de operare în anul fiscal (prin norme lunare sau fracțiuni lunare conforme regulilor ANAF)
Dacă venitul brut depășește în echivalent peste 6 salarii minime brute, se exigă și plata contribuției la sănătate (CASS).

Control fiscal intensificat

În 2025, ANAF a demarat controale masive pe veniturile din STR. Proprietarii cu câștiguri declarate sub prag riscă sancțiuni, iar platformele riscă blocarea listărilor neautorizate

În loc de concluzie

Investiția într-un apartament pentru short-term rental în București în 2025 poate fi profitabilă, dacă sunt respectate legislația și gestionarea e făcută riguros. Deducerea de 30 % este aplicabilă doar în condiții specifice și rare în oraș (mai degrabă în rural), iar norma ajustată trebuie calculată corect conform perioadei efective de închiriere.

Este potrivită pentru cine: