Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), prevede că aceia care au ridicat lucrări fără respectarea legii au o portiță de intrare în legalitate printro procedură numită „regularizare”. Vă spunem astăzi despre ce este vorba. 

Anumite lucrări mai mici vor putea fi făcute fără autorizație de construire, cu birocrație simplificată.

În plus, autoritățile vor putea impune o nouă taxă dezvoltatorilor mari pentru a construi utilitățile necesare în cartiere rezidențiale. 

Deceniile de haos legislativ, lipsa unei strategii previzibile și coerente de dezvoltare, interesele politice și cele ale dezvoltatorilor imobiliari privați au adus Bucureștiul în situația în care construcțiile ridicate în ilegalitate, sau cu un statut legal disputat, nu sunt deloc puține. 

De exemplu, numai în 2025, Direcția Control a Poliției Locale a sesizat organele de urmărire penală pentru 974 de cazuri de lucrări de construcție executate fără autorizație de construire, în creștere de la 691 de astfel de cazuri în 2024, conform raportului de activitate al poliției locale pentru anul respectiv. 

Ce–i drept, unele dintre cazuri ar putea fi intervenții care țin, mai degrabă, de renovare, în clădiri cu statut monument istoric (în care oamenii - exasperați de lentoarea cu care se eliberează autorizațiile de construire - intervin, asumându-și riscurile de a o face ilegal). 

De asemenea, pe legislația veche, foarte multe tipuri de lucrări mici și medii necesitau o autorizație de construire - chiar și schimbarea unui gard sau închiderea unui balcon necesitau luni de birocrație anevoioasă pentru a fi executate legal. 

Să ținem cont și de faptul că nu tot ce e a fost declarat legal a fost și făcut așa cum trebuie. Spre exemplu, sunt deja arhicunoscute cazurile în care cartiere rezidențiale, ridicate pe câmp, își primesc noii locatari fără să le ofere facilitățile necesare. Dacă nu au școli și grădinițe, altele nici măcar de canalizare sau de străzi suficient iluminat sau asfaltate nu beneficiază. Iar spațiile verzi generoase sunt o raritate, între coloșii din ciment și sticlă. 

Acestea sunt câteva din probleme la care noul CATUC vine cu soluții. Cel puțin pe hârtie. În practică, rămâne de văzut dacă prevederile sunt destul de solide pentru a nu deschide drumul către noi abuzuri sau blocaje instituționale.

Pentru a înțelege cum va afecta noua legislație astfel de cazuri în Capitală, Bucuresti.ro a consultat noile prevederile legale și a discutat cu arhitectul Marcel Ionescu-Lupeanu. Arhitectul a creat un ghid online în care explică atât noutățile, cât și neclaritățile și problemele noului CATUC - care, din păcate, nu sunt puține. 

Despre alte schimbări pe care le aduce CATUC - inclusiv cele cu privire la eliberarea autorizațiilor de construire - află din primul articol al seriei numit „Ce înseamnă noul cod al urbanismului pentru București? Cine și cum va lua deciziile pentru dezvoltarea orașului”

Noi „portițe” de intrare în legalitate

CATUC-ul vine cu o soluție pentru cei care au construit ilegal și vor să intre în legalitate. Se numește regularizare.  În funcție de construcția pe care au edificat-o, proprietarii vor putea apela la regularizare fie într-un anumit termen, fie oricând vor decide să o facă. 

Tipurile de construcții care pot aplica oricând pentru regularizare  e restrâns: locuințe unifamiliale mici, de sub 150 mp, maxim cu parter și etaj, anexe ale locuințelor, tot sub 150 mp și închideri de balcoane, dacă lucrarea nu le-a extins edificiul pe domeniul public.

Pentru orice alt tip de construcție pentru care proprietarul nu a obținut sau a încălcat autorizația de construire, fereastra de timp pentru a apela la instrumentul regularizării este de un an. 

„Pentru majoritatea construcțiilor, CATUC deschide o fereastră de doar un an, până la 25 august 2027, în condițiile în care procedura este complexă: expertize tehnice pe mai multe cerințe fundamentale, respectarea reglementărilor urbanistice actuale,” a explicat arhitectul Ionescu-Lupeanu pentru București.ro.

Intrarea în legalitate presupune respectarea unor condiții tehnice. Și e pe bani. În primul rând, proprietarii care aplică pentru excepție datorează statului de zece ori, prin impozite sau taxele aferente documentației, mai mult decât ar fi plătit, în mod normal, pentru o lucrare autorizată. Apoi, ele pot primi autorizație doar după expertize tehnice care arată că respectă normele de urbanism ale zonei în care au fost ridicate.

Ce lucrări pot face fără autorizație?

Noul cod clarifică și tipurile de lucrări pentru care nu ai nevoie de autorizație de construire.

Este important, însă, să clarificăm că una dintre cele mai discutate categorii de lucrări noi care pot fi făcute fără autorizații - case sau anexe de maxim 150 mp - pot fi făcute doar în mediul rural. Nu în București.  

În schimb, există și lucrări pe care bucureștenii le pot realiza în aceste proceduri mai simplificate.

Ce lucrări poți face fără formalitate

Prima categorie se numește „fără formalitate” și se referă, în linii mari, la: reparații sau înlocuiri care nu schimbă forma sau aspectul exterior al clădirii (în unele cazuri nici materialele sau calitatea), precum și branșamente la rețele de utilități sau montaje ale aparatelor de climatizare. 

Lista întreagă a lucrărilor, și condițiile în care le poți face fără formalitate, o găsești în articolul 299 din CATUC.

Poate în ciuda numelui „fără formalitate”, aceste lucrări trebuie recepționate. Iar documentația de recepție trebuie înscrisă - împreună cu proiectul de execuție - în cartea tehnică a clădirii și, ulterior, în Registrul Național al Construcțiilor, atunci când acesta va fi operaționalizat. 

În plus, specific pentru panouri solare, tot trebuie să înștiințezi primăria de sector înainte să le montezi.

Lucrările care intră în această categorie sunt, în mare, reparații sau înlocuiri care nu schimbă forma sau aspectul exterior al clădirii (în unele cazuri nici materialele sau calitatea), precum și branșamente la rețele de utilități sau montaje ale aparatelor de climatizare. 

Lista întreagă a lucrărilor, și condițiile în care le poți face în regimul numit „fără formalitate”, o găsiți în articolul 299 din CATUC.

Ce poți face doar cu „notificarea autorităților”

O altă categorie de lucrări cu procedură simplificată este cea numită cu „notificarea autorităților”. 

În acest caz, depui doar un formular de notificare, un proiect tehnic de execuție simplificat și dovada plății taxelor necesare. 

Cu notificare, în București, poți face o gamă mai largă de intervenții asupra unei construcții deja existente, dar cu impact redus și care nu modifică structura acesteia, precum și câteva tipuri de construcții adiacente minore.

Printre altele, poți face garduri sau împrejmuiri noi, poți înlocui un acoperiș dacă nu îi crești înălțimea cu maxim 0,5 metri, poți remodela fațade care nu au rol structural sau poți amenaja mansarde în poduri deja existente. 

Dacă ai o locuință unifamilială, atunci poți remodela și pereții care nu sunt structurali, chiar și pe cei exteriori, dacă nu schimbă dimensiunea clădirii. Într-un apartament, cu notificare poți monta doar pereți demontabili, din materiale ușoare.

Lista completă a lucrărilor pe care le poți face doar prin notificare, în zone urbane, este disponibilă la articolul 294, punctul b). 

Pentru o notificare, taxa este la jumătate față de cea pentru emiterea unei autorizații de construire. Nu ai nevoie, cel puțin atunci când depui dosarul, de avize.

Dar faptul că depui notificarea nu înseamnă că poți începe imediat lucrările. Autoritățile au un termen de 15 zile lucrătoare în care trebuie să îți analizeze notificarea și să emită un răspuns. Dacă nu o fac în decursul acestei perioade, notificarea este aprobată tacit.

Dacă răspund, autoritățile îți pot cere documente adiționale, pot cere avize, pot să te înștiințeze că lucrarea poate fi făcută doar cu autorizație sau chiar să respingă cererea de notificare. Din acel moment, nu mai contează termenul de 15 zile, și trebuie să continui în funcție de procedura indicată de autorități.

Taxe noi pentru dezvoltatori

Municipalitatea va avea încă un mod prin care poate interveni în zonele în care dezvoltatorii nu s-au sinchisit prea mult cu nevoile de bază ale viitorilor locatari: taxa de echipare a teritoriului. 

Taxa, în principal, se va stabili pentru anumite proiecte mari care au nevoie de PUZ-uri - printre care și cartierele noi construite în zone fără utilități. Fondurile strânse de autorități pot fi folosite exclusiv pentru necesitățile zonelor respective, de exemplu, pentru conectarea la rețeaua de drumuri și transportul în comun sau construirea de școli sau grădinițe.  

PMB a anunțat că intenționează să aplice taxa dezvoltatorilor care construiesc ansambluri cu peste 500 de locuințe. 

Mai sunt, însă, o serie de aspecte legale de lămurit cu privire la această taxă. Spre exemplu, până va putea fi aplicată, taxa va trebui votată de  Consiliul General și reglementată în Codul Fiscal de către Ministerul Finanțelor. 

Mai multe despre CATUC, în perioada următoare

Arhitectul Marcel Ionescu-Lupeanu a creat și un ghid online care vă poate ajuta să înțelegeți mai bine CATUC și aplicarea lui. Poate fi accesat la pagina catuc.ionesculupeanu.ro.

Ghidul nu e un document standard, ci o bază de date care permite căutări după termeni-cheie și pe care autorul îl actualizează constant. 

E important, în condițiile în care CATUC a fost adoptat de curând și va fi nevoie de clarificări și actualizări, pe măsură ce va fi aplicat. 

Bucuresti.ro va discuta, în perioada următoare, cu arhitecți și alți experți din domenii conexe, cu factori de decizie și cu membri ai societății civile, ca să înțelegem și să vă relatăm pe larg despre modul în care CATUC va impacta viitorul Bucureștiului și calitatea vieții, în oraș.

Editor: Gabriel Kolbay