Noul cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) schimbă modul în care marile proiecte de construcție sau infrastructură își vor obține avizele necesare pentru a primi autorizația de construire. 

De întregul proces se va ocupa o nouă comisie, formată la nivelul Capitalei, care va funcționa exclusiv digital. În noua comisie vor fi reprezentate aproape toate instituțiile care trebuie să avizeze proiectele mari. 

Solicitantul unui proiect mare nu se va mai duce la fiecare instituție în parte pentru a cere avize, ci se adresează comisiei. Dacă există probleme, tot comisia le va comunica pe toate, unitar, solicitantului. Iar la sfârșit îi va oferi un aviz unic integrat, asumat de comisie.

În teorie, e o schimbare care ar putea reduce birocrația și scădea șansele de corupție în proces. Dar ar putea crea și probleme majore. Mai ales că, dacă instituțiile avizatoare nu răspund în termenele legale, solicitantul va primi un aviz pozitiv din oficiu. 

De ce scriem despre asta acum

Vorbim despre construirea haotică, de excese ale mafiei imobiliare, de distrugerea spațiilor verzi și alte probleme majore urbanistice ale Bucureștiului. Toate au la bază un tip de plan urbanistic pentru reglementarea modului în care se poate construi în Capitală.

Planul principal, în București, este Planul Urbanistic General (PUG) al Capitalei, care a fost adoptat în 2000. De atunci, pentru a-l modifica, au fost folosite Planurile de Urbanism Zonale (PUZ), ale căror efecte se pot întinde pe suprafețe de dimensiuni diferite, de la câteva parcele la un întreg sector (în cazul așa-numitelor PUZ-uri coordonatoare).

PUZ-urile adoptate cu „dedicație” pentru interesele dezvoltatorilor au fost cele mai abuzive instrumente care au permis emiterea de autorizații de construire pentru complexuri masive, fără spații verzi, care au aglomerat excesiv zone din oraș.

Un exemplu arhicunoscut este Cathedral Plaza. Un turn de birouri, de sticlă, practic lipit de o clădire monument istoric. A fost posibil pe baza unor PUZ-uri, ulterior declarate ilegale.

A fost posibil și din cauză că Ministerul Culturii - care ar fi putut bloca proiectul - a decis să îi ofere aviz pozitiv, din motive știute numai de funcționarii de la acea vreme.

La 17 ani de la finalizarea construcției și 13 de când decizia de demolare a devenit definitivă, autoritățile încă nu știu cum să demoleze Cathedral Plaza. E un proces pentru care vor trebui plătiți milioane de euro - inițial, din bani publici, care vor trebui recuperați, cumva, de la proprietar.

Noul CATUC schimbă procesul de avizare pentru astfel de proiecte.

Întrebările la care trebuie să putem răspunde, în această situație:

• ar putea opri un nou scenariu Cathedral Plaza?

• va reduce noua comisie birocrația și timpul necesar proiectelor mari?

• va rezolva problema avizelor emise cu încălcarea legii?

• sau va complica, și mai mult, procedurile actuale deja greoaie de obținere a avizelor?

Pentru a afla răspunsuri la aceste întrebări, București.ro a discutat cu directorul general al Direcției Urbanism din cadrul PMB, Mihail Munteanu.

Iată cum văd specialiștii în urbanism din cadrul Primăriei această comisie și cum va funcționa ea, mai exact.

Ce este comisia de avizare integrată?

Un proiect urbanistic major, fie că vorbim de un PUZ, sau de viitorul PUG al Capitalei, ajunge, la un moment dat, la etapa în care are nevoie de avize de la diverse instituții. Sunt multe, unele de la ministere și diferite instituții, altele de la companii de utilități.

Până acum, fiecare aviz trebuia solicitat de la fiecare instituție, în parte.

Nu va mai fi posibil pentru că procedura se schimbă.

O nouă comisie va oferi un aviz unic integrat proiectelor - dar doar dacă toți membrii acesteia, care reprezintă instituțiile avizatoare, cad de acord.

În București, Comisia de Avizare Integrată (CAI) va trebui înființată la nivelul municipiului București, prin hotărâre a Consiliului General. Din CAI vor face parte arhitectul-șef al Capitalei și reprezentanții instituțiilor avizatoare.

CAI va emite toate avizele, cu excepția celor de mediu și ale celor de la instituții din zona de apărare, securitate națională și ordine publică. Acestea vor trebui obținute individual, în continuare.

Directorul executiv al Direcției Urbanism din cadrul PMB, Mihail Munteanu a explicat pentru București.ro cum va funcționa, în linii mari, procesul de avizare integrată pentru PUZ-urile și viitorul PUG al Capitalei.

În ciuda numelui de „comisie”, membrii ei nu se vor întâlni fizic. Un proiect de tip PUZ sau PUG care ajunge la faza de avizare va fi depus pe un portal intern, la care au acces toți membrii comisiei.

Pe acest portal, reprezentanții instituțiilor avizatoare vor analiza proiectul și vor face observații pe domeniile lor - de exemplu, pot cere modificarea proiectului astfel încât să nu afecteze rețelele de utilități, sau pot cere documentații suplimentare.

Toate observațiile vor fi centralizate într-o singură adresă transmisă înapoi solicitantului. Acesta va trebui, apoi, să facă modificările necesare.

Dacă nu există observații inițiale sau dacă proiectul este modificat în concordanță cu cerințele instituțiilor, comisia va oferi avizul unic integrat, iar proiectul poate merge mai departe, către următoarea fază a procesului de autorizare.

„Practic, cei care se uită (n.r. - în CAI) sunt aceleași persoane care se uită și dacă mă duc să depun, de exemplu, la Apa Nova și au aceeași putere de decizie. Observațiile care sunt trecute acolo sau solicitările pe care le au sunt echivalente cu cele care se fac și în momentul de față, doar că vor fi toate emise într-un singur portal și centralizate (...) Ce va fi introdus în acest portal va fi punctul de vedere oficial al instituției avizatoare respective”, a declarat Munteanu pentru București.ro.

Așa că nu va fi vorba de o comisie cu membri care se vor întâlni sau vor decide în numele instituțiilor, ci de o comasare a procedurilor existente de avizare.

Cel puțin pe hârtie, procesul ar trebui să decurgă mai rapid și să reducă din birocrația actuală.

Teoretic, ar putea reduce și posibilitatea corupției din sistem - din moment ce solicitantul nu va mai discuta, individual, cu fiecare instituție în parte.

Să revenim la exemplul Cathedral Plaza. Dacă ar exista un caz similar, pe normele CATUC, Ministerul Culturii - care va avea un reprezentant în CAI - nu ar mai putea discuta cu solicitantul și emite un aviz pe cont propriu.

Eventualul aviz va veni  într-un document integrat, semnat și asumat de întreaga comisie, după un proces în care legăturile cu solicitantul sunt gestionate exclusiv online.

Rămâne de văzut cum va funcționa în practică.

Avizarea tacită poate crea probleme

O potențială problemă apare dintr-un mecanism transpus de CATUC, dintr-o ordonanță de urgență adoptată în 2025: avizarea tacită.

Dacă în 60 de zile de la încărcarea pe portal a unui proiect de PUZ sau PUG una dintre instituțiile avizatoare nu face niciun fel de observație la adresa acestuia, avizul este considerat, automat, pozitiv.

Într-un fel, sună bine: proiectele nu vor mai fi întârziate la nesfârșit de o singură instituție, care depășește cu mult termenele legale de a răspunde unei cereri de avizare.

Dar vin la pachet și cu potențiale probleme.

Riscul este ca, în perioade supraaglomerate, instituțiile avizatoare să nu poată oferi un răspuns în timp util.

Este o problemă ridicată și de arhitectul Mihail Munteanu, în discuția cu București.ro:

„Eu, personal, recunosc că nu sunt un mare fan al aprobării tacite, și cu un termen foarte scurt. Motivul, pe care l-am dat ca exemplu tuturor, este acesta: în cazul unei autorizații depuse la un deținător de utilități care nu emite avizul în timp util, beneficiarul vine la primărie și zice «noi am depus, totul e conform, e aprobat tacit». Eu îi dau autorizația, se apucă să sape, și acolo este o țeavă de ceva. Ce se întâmplă atunci?”, a declarat arhitectul pentru București.ro.

Poate că, dacă termenul de adoptare tacită ar fi mai lung, altfel ar sta lucrurile.

„Pe de altă parte, sunt absolut de acord că faptul că termenele de emitere ale avizelor sunt rareori respectate și că asta nu este o modalitate sustenabilă de a proiecta și de a administra un oraș. Înțeleg nevoia, mai ales că există anumite entități, foarte bine cunoscute în piața proiectanților, care au exagerat cu întârzierea emiterii avizelor.

Am o reținere, însă, că este cea mai bună idee, cu atât mai mult cu cât avem aceste termene scurte. Dar pe astea le avem, o să încercăm pe cât mai mult să ne încadrăm în aceste termene fără să creăm probleme”, a adăugat șeful Direcției Urbanism din PMB.

Este neclar cine va răspunde legal dacă un aviz aprobat tacit va fi constatat ca fiind ilegal, sau va crea probleme în timpul construcțiilor din cauză că situația de pe șantier nu a fost documentată suficient, înainte.

În ce stadiu de înființare este CAI din București?

E greu de spus clar în ce termen ar trebui înființată CAI în București.

Legislația prevede 2 termene care se bat cap în cap: fie 45 de zile de la publicarea Codului în Monitorul Oficial, fie 60 de zile de la data la care acesta intră în vigoare și produce efecte.

În practică, cel mai târziu prin octombrie.

Fără CAI, orice PUZ sau PUG depus după 25 august nu ar putea trece de faza obținerii avizelor. Așa că ar fi util pentru toată lumea ca această comisie să se formeze cât mai repede.

Directorul executiv al Direcției Urbanism din cadrul PMB a declarat pentru București.ro că în prezent se lucrează la regulamentul de funcționare al noi comisii.

Acesta ar urma să fie definitivat în câteva zile și pus în transparență pe parcursul perioadei următoare. Votul pentru aprobarea acestui regulament și înființarea Comisiei de Avizare Integrată va avea loc într-o ședință a Consiliului General.

„Au existat deja mai multe discuții și o primă întâlnire organizată la primărie cu reprezentanți ai tuturor avizatorilor. Vrem să înțelegem procedurile interne ale acestora, astfel încât regulamentul să ofere cât mai puține șanse să apară întârzieri, sau să modifice proceduri care funcționează până în momentul de față”, a explicat Munteanu pentru București.ro.

Întrebat dacă va fi CAI funcțională în termenele prevăzute de CATUC, arhitectul a notat că, mai importantă decât înființarea comisiei la o anumită dată este stabilirea unui mod de funcționare optim, pentru toate instituțiile implicate, astfel încât procesul de avizare integrată să decurgă fără probleme.

„Ele vor trebui să fie funcționale (n.r. - în termenele legale).

Cât de bine vor funcționa încă de la început, e un lucru pe care nu îl pot garanta acum, nu cred că poate să-l garanteze nimeni acum. Sigur vor fi modificări pe parcurs pentru că, așezând 20 de instituții avizatoare la o masă, invariabil vor apărea o serie întreagă de lucruri la care nu ne-am gândit, în termenul acesta scurt de a face regulamentul și de a-l aproba. Și ele vor fi modificate și îmbunătățite pe parcurs”, a declarat Mihail Munteanu.

Arhitectul nu se așteaptă ca proiectele de PUZ depuse după data de 25 august să sufere întârzieri majore, din cauza faptului că va mai dura ceva timp până la operaționalizarea Comisiei de Avizare Integrată a Capitalei.

„Nu estimez întârzieri mult mai mari decât perioada până la aprobarea funcționării acestei comisii.

Deci, nu știu, 2 luni de zile, să spunem, speranța mea este că o să reușim să ne încadrăm cu emiterea acestor avize în aceste termene. E foarte greu de crezut că, mai ales pentru documentații de urbanism, dacă cineva a depus o cerere pe fix pe 25 august, că în aceste 45 de zile deja are proiectul suficient de avansat încât să necesite obținerea avizelor.”

Unul din aspectele mai complicate ține de digitalizarea comisiei. CATUC-ul prevede, teoretic,  funcționarea CAI complet digital, prin intermediul unor platforme care ar trebui operaționalizate de autorități - unele, în termen de chiar cinci ani.

Chiar și până la înființarea acestor platforme, explică Munteanu, comisia tot va trebui să găsească soluții de a funcționa exclusiv digital:

„Este treaba administrației locale, a primăriei, să asigure că această procedură se va desfășura digital: fie banal, prin e-mail, trimitem e-mail-uri la toată lumea, dar nu mi-e clar cum le centralizăm. Are niște termene relativ strânse din punctul meu de vedere, ceea ce va necesita o metodă de lucru mai eficientă”, adaugă acesta.

Șeful Direcției Urbanism a PMB a mai spus că una dintre soluțiile explorate, cel puțin temporar, este adaptarea Hub-ului de Mobilitate și Management Urban - un sistem informatic achiziționat de primărie prin PNRR, care ar trebui să centralizeze date despre trafic, transport public și infrastructură.

La Timișoara, CAI funcționează deja

Sunt administrații locale, în România, care s-au mișcat ceva mai rapid și au deja comisii de avizare integrată funcționale.

Consiliul local din Timișoara, de exemplu, a aprobat regulamentul de funcționare al comisiei, într-o ședință desfășurată fix pe 25 august - data la care a intrat în vigoare CATUC-ul.

Regulamentul de funcționare a CAI din Timișoara poate da niște indicii despre cum va funcționa mai în detaliu și cea din București.

De exemplu, după perioada inițială în care instituțiile avizatoare pot face observații pe proiect și le trimit, la comun, solicitantului, acesta va avea 6 luni la dispoziție pentru a modifica documentația.

Dacă modificarea documentației nu respectă cerințele uneia sau multora dintre instituții , atunci se emite aviz negativ, și partea de avizare trebuie reîncepută.

Totuși, spre deosebire de ce a indicat șeful Direcției Urbanism din cadrul PMB, ședințele CAI din Timișoara se pot desfășura și în fizic - cu toate că regulamentul prevede că, „de regulă”, acestea se vor desfășura online.

Dacă ai un proiect care nu necesită o derogare de la PUZ sau PU, și poate obține o autorizație de construire simplă, poți opta să obții avizele necesare printr-o altă comisie, numită „de acord unic” (CAU) - însă vei avea în continuare opțiunea de a le obține individual, de la fiecare instituție.

Aceste comisii vor trebui înființate, în același termen precum cele de avizare integrată, la nivelul fiecărui sector.

București.ro va urmări, în perioada următoare, modul în care prevederile CATUC vor fi implementate în Capitală, inclusiv formarea noilor comisii și modul în care ele vor gestiona proiectele de impact pentru viața de zi cu zi a locuitorilor Capitalei.

Și vă vom ține la curent.