Modificarea unui singur semn de punctuație dintr-o anexă a noului Cod al Urbanismului - în vigoare de pe 25 august - ar putea produce efecte majore și cu totul neașteptate. Mai exact, ar putea reduce la mai puțin de jumătate suprafața de teren pe care putem construi. 

Sursele avizate consultate de Bucuresti.ro - adică arhitecți și avocați specializați în drept imobiliar - au puncte de vedere diferite cu privire la modul în care s-ar putea aplica prevederea cu pricina.  

Vă spunem astăzi, pe larg, cum s-a ajuns în această situație și ce urmează.

Printre modificările aduse de CATUC s-a strecurat, în anexe, una observată până acum doar de ochii unor specialiști. 

Citită literal, ar putea da peste cap modul în care se construiește, mai ales în oraș. 

Un simplu semn de punctuație schimbat, între varianta codului trimis spre promulgare și cea publicată în Monitorul Oficial, scade suprafața pe care poți construi, efectiv, o clădire pe un teren. Și nu o scade cu puțin. Pe același teren, suprafața pe care poți construi o casă sau un bloc, față de legea veche, s-ar putea reduce chiar cu mai mult de jumătate.

București.ro a vorbit cu directorul executiv al Direcției Urbanism din cadrul Primăriei Municipiului București, arhitectul Mihail Munteanu, dar și cu avocata specializată în drept imobiliar Andreea Secu, pentru a înțelege ce efecte va avea această prevedere, cum va afecta cererile de autorizații de construire depuse în această perioadă și cum s-ar putea rezolva problema.

Cum scade CATUC-ul semnificativ suprafața pe care poți construi

Totul pleacă de la anexa CATUC-ului în care se află definiția unuia dintre indicatorii tehnici care stabilesc cât de mult și în ce fel poți construi pe un teren.

Pe scurt, POT-ul, acronim pentru „procentul de ocupare a terenului”, îți spune cât dintr-un teren poate fi ocupat de o clădire în sine.

Procentul exact este stabilit de planul urbanistic aflat în vigoare pentru zona în care vrei să construiești. În București, conform Planului Urbanistic General (PUG) în vigoare,  procentul poate varia destul de mult: în zonele considerate verzi sau spații recreative care permit construcții, se poate construi pe maxim 15% din teren, în zone rezidențiale pe între 20 și 60%, iar în zonele industriale se poate ajunge și până la 80%.

Dacă în zona în care vrei să construiești există un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) în vigoare, atunci acesta poate stabili alte valori ale acestui raport. 

POT este un instrument util pentru a limita densitatea construcțiilor și a nu ajunge în situații în care, în zone rezidențiale, se construiesc blocuri aproape lipite unul de celălalt. Sau, pe de altă parte, pentru a le permite constructorilor de spitale, școli sau fabrici să utilizeze cât mai eficient terenurile pe care construiesc. 

În schimb, definiția termenilor folosiți la calculul POT-ului - de exemplu, ce înseamnă, din punct de vedere legal, suprafața unei clădiri - este stabilită, de pe 25 august încoace, de CATUC. 

Iar în Cod, POT-ul este definit, mai exact, drept „raportul dintre suprafața construită a clădirii și suprafața parcelei, exprimată procentual”. Anexa care conține prevederea clarifică, apoi, ce face parte din suprafața construită a unei clădiri. 

Aici apare problema. 

Pe parcursul legislativ al CATUC-ului, această anexă a fost modificată. În forma în care a ajuns în Monitorul Oficial, se adaugă multe elemente care nu existau anterior. Vorbim despre adăugiri care, susțin specialiștii, sunt absurde, în definiția unei clădiri: locuri de parcare, locuri de joacă, scări de incendiu, piscine exterioare, alei de acces și chiar și suprafețe ocupate de construcții temporare, precum food truck-uri.

Din lege, în practică. Cum se schimbă suprafața pe care poți construi 

Mihail Munteanu a semnalat această problemă încă de la publicarea codului în Monitorul Oficial. 

Într-o postare pe Facebook de pe 11 august, arhitectul a oferit exemplul unui proiect cu o casă simplă, de 108 metri pătrați (m2), construită pe un teren de 300 m2, într-o zonă în care POT-ul maxim este 40% (unul din procentele aplicate pentru zonele rezidențiale din București). 

Pe vechea legislație și pe vechea definiție a POT-ului, proiectul era complet legal. 

Pe noua definiție, pe același teren se va putea construi o casă de doar 42 de mp. Pentru a-și putea construi casa de 108 metri pătrați pe care și-o dorea, pe noua definiție a POT, proprietarul are nevoie de un teren mai mare, de  465 de mp. 

Și nu este doar un caz extrem, gândit pentru a ilustra eroarea. 

„Exemplul extrem ar fi un ansamblu de locuințe colective”, a explicat Munteanu pentru București.ro.  

„Tot ce înseamnă alei, parcări - marea majoritate a parcărilor se fac la sol în momentul de față 

(...) Și, conform legislației, în teorie, într-un ansamblu de locuințe colective trebuie proiectat un loc de joacă. Acestea intră la calculul POT acum.

După părerea mea, pe actualul calcul de POT, eu cred că reducerea în ansambluri de locuințe colective nu va fi la jumătate, va fi spre o treime. Ceea ce este enorm.”

Vorbim, deci, despre o formulare ambiguă care poate reduce puternic amprenta clădirilor.  Dar nu este clar dacă avem de-a face cu o eroare de redactare sau cu o schimbare intenționată de politică urbanistică. 

Cum s-a ajuns aici

Există indicii că ar putea fi o eroare. Nu avem însă, în acest moment, confirmarea oficială că aceasta nu a fost intenția legiuitorului.

În cazul în care este o eroare, ar fi una cu potențiale efecte majore pe piața construcțiilor și în buzunarul cumpărătorului de locuințe.

Într-o analiză a textului legii publicată la sfârșitul lunii august pe juridice.ro, avocata Andreea Secu, fondatoarea casei de avocatură specializată în drept imobiliar Secu Legal, arăta că, în forma legii care a plecat spre promulgare, acele elemente adăugate în plus nu erau parte constitutivă a unei clădiri. 

Mai precis, varianta inițială era greșită din punct de vedere gramatical: apărea definiția elementelor unei clădiri care intră în calculul POT, se încheia cu punct și, imediat, urma o enumerare a unor elemente adiționale, fără o frază de introducere. 

Ei bine, în varianta CATUC-ului publicată în Monitorul Oficial, acel punct s-a transformat în „:”(semnul de punctuație numit „două puncte”- n.red.). Așa că acele elemente se adaugă, practic, la definiția suprafeței unei clădiri, folosită în calculul POT. 

De ce este, cel mai probabil, vorba de o greșeală? Avocata arată că aceleași elemente care se includ în calculul POT sunt explicit excluse de la calculul unui alt indicator care îți arată cum poți construi pe o parcelă - coeficientul de utilizare al terenului (CUT), care îți spune cât de mare poate fi clădirea pe care o construiești, atunci când aduni suprafața tuturor etajelor. La definiția CUT, înainte de enumerare, apare sintagma „se deduc”.

Nu ar avea prea multă logică să decizi că o parcare intră în calculul suprafeței unei clădiri, când vine vorba de cât de mult teren ocupă o clădire, și apoi se exclude când calculezi mărimea totală a clădirii.

Și arhitectul Mihail Munteanu tinde să creadă că a fost vorba de o eroare de redactare a textului, venită pe seama volumului mare de muncă necesar pentru a adopta CATUC-ul înainte de închiderea PNRR:

„După părerea mea, este clar o eroare. Nu cred că cineva care face proiectare s-a gândit vreodată să se calculeze așa. (...) Problema reală pe care o să o avem nu este că pot să construiesc mai puțin pe un teren. Acesta este efectul imediat. Problema reală este că va trebui să extindem orașele. Dacă eu pot să construiesc mai puțin, dar radical mai puțin, în oraș, o să cumpăr teren în afara orașului. Cumpăr teren în afara orașului, de acolo trebuie să vin cu mașina în oraș. Nu știu dacă asta este ceea ce se dorește.

Desigur, nu vrea nimeni să ignore munca tuturor celor din minister care au primit un document de 500 de pagini, li s-a spus «Asta-i forma, verific-o în 3 ore, apoi o publicăm în monitor». Complicat să se întâmple.”

Efectul modificării: unii pot construi doar pe jumătate din teren

Modul în care noua definiție a POT-ului  va afecta cererile de autorizații de construire depuse după 25 august este neclar. 

Mihail Munteanu susține că autoritățile locale nu pot face altceva, în această situație, decât să aplice calculul care apare în lege, până la corectarea acesteia:

„Din punctul meu de vedere, la autorizațiile pentru care a fost solicitat certificat de urbanism din data de 25 august, până la modificarea acestei erori, ei vor trebui să vină cu POT-ul calculat așa. (cum solicită CATUC - n.red.).

Pentru administrația locală, este absurd, n-am cum să stabilesc eu că nu trebuia să fie așa. La momentul acela, fiecare primărie începe să facă cum consideră ea. Eu altă variantă nu văd. Personal - și repet, exprim o opinie personală aici -  mi se pare absurdă. (n.r. - noua definiție a POT-ului).”

Pe de altă parte, avocata Andreea Secu a explicat, pentru București.ro, că, în interpretarea casei de avocatură Secu Legal, noua definiție nu ar putea fi aplicată retroactiv și nu ar putea afecta PUZ-urile sau PUG-urile aflate în vigoare, și nici documentațiile care vor fi depuse în baza lor. Nici PUZ-urile a căror documentație a fost depusă înainte de 25 august nu ar fi afectate, dacă acestea vor fi aprobate. 

„Pentru cei care vor să inițieze procedura de autorizare în baza unei documentaţii de urbanism (PUG sau PUZ) aprobate înainte de 25 august 2026, prevederile Codului nu ar trebui să fie, în principiu, aplicabile (întrucât Codul nu operează retroactiv și nu afectează documentațiile de urbanism deja emise)”, a explicat avocata.

Ar fi afectate doar PUZ-urile noi, a căror documentație a fost depusă după 25 august - data la care a intrat în vigoare CATUC - viitorul PUG al Capitalei, precum și cererile care s-ar face în baza acestor planuri noi. 

Practic, pentru că va mai dura până vor fi implementate PUZ-uri și un nou PUG elaborate strict pe prevederile noului CATUC, eroarea legală nu ar trebui să afecteze documentațiile de urbanism depuse chiar și după 25 august. 

Totuși, avocata atrage atenția că dispozițiile tranzitorii din CATUC, care ar trebui să clarifice cum se va aplica codul în perioada inițială, sunt ambigue și ar putea duce la interpretări confuze ale autorităților: 

„Unele confuzii ar putea fi create în practica autorităților de prevederile art. 275 alin. (1) din Cod, conform căruia autorizațiile de construire trebuie să respecte atât prevederile documentației de urbanism în vigoare, cât și codul (...) 

Acest text nu este, în opinia noastră, aplicabil în situația tranzitorie în care autorizațiile de construire se solicită după 25 august 2026 în baza unei documentaţii de urbanism aprobate înainte de 25 august 2026.

Ba chiar, în cazul în care unui solicitant i se respinge autorizația de construire, pe baza noului calcul, iar acesta contestă respingerea în instanță, și judecătorii ar putea interpreta diferit:

„Din cauza ambiguității normelor tranzitorii și discrepanțelor majore dintre definiția actuală, greșită a POT din Cod și definiția din vechea reglementare, subzistă un risc de interpretări neunitare din partea instanţelor”, susține avocata. 

Care sunt soluțiile?

Pentru că noul cod este lege organică, Secu spune că definiția POT-ului ar putea fi corectată doar în trei moduri: printr-o altă lege de modificare și completare a CATUC-ului, dacă prevederea ar fi declarată neconstituțională de către Curtea Constituțională sau printr-o ordonanță de urgență. Dar această ultimă variantă va fi posibilă doar atunci când vom avea un Guvern nou cu puteri depline. 

Iar autoritățile locale nu au pârghii să amâne analiza documentațiilor până la modificarea legii. 

Mihail Munteanu reamintește, însă, că certificatele de urbanism au un termen de valabilitate între 12 și 36 de luni, așa că există, pentru solicitanți, o perioadă în care se poate aștepta o eventuală corectare a textului legii, înainte de a cere autorizația de construire

L-am întrebat pe directorul executiv al Direcției de Urbanism din cadrul PMB dacă există posibilitatea de a amâna evaluarea solicitărilor de autorizație de construire până la modificarea CATUC. 

„Dacă nu se depune cererea pentru autorizație … certificatele de urbanism au un termen de valabilitate de mult mai multe luni. Tind să cred că va fi una dintre primele modificări care va fi făcută, probabil printr-o ordonanță de urgență. Sincer, nu văd cum nu s-ar întâmpla asta ”, a declarat Munteanu. 

Pe o platformă digitală pusă la dispoziție de Ordinul Arhitecților din România (OAR) pentru a propune sugestii și contribuții la CATUC, apar deja mai multe propuneri de la membri OAR de modificare a legii pentru a exclude elementele adăugate în plus la calculul POT-ului. Ceea ce înseamnă că situația este deja de notorietate sau va fi adusă la cunoștința autorităților, oficial, de către specialiști. 

Până la o eventuală rectificare, și casa de avocatură fondată de Secu sfătuiește persoanele care nu au depus documentații de urbanism până pe 25 august, dar intenționează să o facă, să aștepte o eventuală modificare a legii. 

Directorul executiv al Direcției Urbanism a Capitalei propune și o soluție pentru a evita astfel de situații pe viitor: tot ce ține de astfel de indicatori, inclusiv definițiile (spre exemplu, ce construcții și amenajări sunt incluse în POT - n.red.), să fie stabilite prin actele care reglementează urbanismul la nivel local. 

„Nu cred că treaba asta trebuie clarificată printr-o legislație la nivel național. E posibil ca genul acesta de calcul să fie ok? Asta ar trebui stabilite prin documentațiile de urbanism locale, cu un specific local pentru fiecare.

Modul de ocupare și de dezvoltare a orașului trebuie stabilit în funcție de zona geografică, de specificul local, de funcțiuni. E în mâna oamenilor. Nu ar trebui să o stabilească câteva sute de parlamentari”, a precizat Mihai Munteanu. 

Pe de altă parte, reglementarea la nivel local riscă și să deschidă calea pentru diverse tipuri de abuz. Spre exemplu, o administrație locală care e mai interesată să favorizeze interesele dezvoltatorilor imobiliari, în detrimentul interesului cetățeanului, ar putea-o face mai ușor, dacă are acces neîngrădit la toate aceste instrumente. 

Editor: Gabriel Kolbay