Interesul cetățenilor străini pentru piața imobiliară din București a crescut constant în ultimii ani, pe fondul dezvoltării economice, al costurilor încă accesibile comparativ cu alte capitale europene și al creșterii comunităților internaționale din oraș. Achiziționarea unei locuințe în România este posibilă pentru străini, însă procedura diferă în funcție de cetățenie și de tipul proprietății cumpărate.

Legislația românească stabilește reguli clare privind dreptul de proprietate asupra terenurilor și clădirilor, iar procesul implică mai multe etape administrative și juridice care trebuie respectate.

Cine poate cumpăra o locuință în România

Conform legislației române și tratatelor europene aplicabile, situația diferă în funcție de statutul cumpărătorului:

Cetățeni ai Uniunii Europene, SEE și Elveției

Cetățenii din statele membre UE, Spațiul Economic European și Confederația Elvețiană pot cumpăra locuințe și terenuri în România în aceleași condiții ca cetățenii români. Această regulă se aplică în baza principiului liberei circulații a capitalurilor prevăzut în legislația europeană.

Cetățeni din afara Uniunii Europene

Persoanele din state non-UE pot cumpăra:

• apartamente sau case (construcția propriu-zisă),
• dar nu pot deține direct terenul aferent, decât în anumite condiții.

În practică, soluția frecvent utilizată este:

• înființarea unei societăți comerciale în România, prin care poate fi achiziționat terenul,
   sau
• cumpărarea unui apartament într-un bloc, unde dreptul asupra terenului este gestionat juridic diferit.

Baza legală este reprezentată de Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi.

Pașii principali pentru cumpărarea unei locuințe în București

Procesul este similar celui urmat de cetățenii români, dar include câteva formalități suplimentare.

1. Obținerea unui cod fiscal românesc (NIF)

Primul pas este obținerea unui număr de identificare fiscală de la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Acesta este necesar pentru orice tranzacție imobiliară.

Documentele se depun:

• direct la ANAF,
• sau prin reprezentant legal/notar.

2. Deschiderea unui cont bancar în România

Majoritatea tranzacțiilor imobiliare se fac prin transfer bancar. Băncile solicită:

• pașaport sau carte de identitate,
• dovada adresei,
• uneori documente privind proveniența fondurilor (conform legislației anti-spălare a banilor).

3. Alegerea proprietății și verificările juridice

Înainte de semnarea actelor, notarul public verifică:

• extrasul de carte funciară,
• dreptul de proprietate al vânzătorului,
• eventuale ipoteci sau litigii.

Registrul oficial este gestionat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

4. Semnarea antecontractului

De regulă, se semnează mai întâi un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care se achită un avans. Documentul stabilește:

• prețul,
• termenul tranzacției finale,
• obligațiile ambelor părți.

5. Contractul final la notar

Transferul proprietății se face exclusiv prin act autentic notarial. Notarul:

• calculează taxele,
• verifică identitatea părților,
• transmite automat actul către cartea funciară pentru înscrierea noului proprietar.

Ce taxe trebuie plătite

Costurile diferă în funcție de valoarea proprietății și includ, în general:

• onorariul notarial;
• taxele de carte funciară;
• eventual comisionul agenției imobiliare;
• taxe bancare pentru transferuri internaționale.

După cumpărare, proprietarul trebuie să declare imobilul la Direcția de Impozite și Taxe Locale din sectorul în care se află locuința, pentru stabilirea impozitului anual.

Documente necesare pentru cumpărătorii străini

În mod obișnuit sunt solicitate:

• pașaport sau carte de identitate valabilă;
• cod fiscal românesc;
• traduceri autorizate ale documentelor (dacă este cazul);
• dovada provenienței fondurilor;
• procură notarială, dacă tranzacția se face prin reprezentant.

Toate documentele redactate într-o limbă străină trebuie traduse în limba română de un traducător autorizat.

De ce Bucureștiul atrage cumpărători internaționali

Capitala României rămâne atractivă pentru investitori și rezidenți străini datorită:

• prețurilor mai reduse comparativ cu alte capitale europene;
• randamentelor bune din închiriere;
• dezvoltării sectorului IT și corporate;
• infrastructurii urbane și conectivității aeriene.

Zone precum Aviației, Floreasca, Pipera, Tineretului sau zona centrală sunt printre cele mai căutate de expați.

Ce este important să verifici înainte de achiziție

Specialiștii recomandă câteva verificări esențiale:

• statutul juridic al imobilului;
• existența autorizației de construire (la clădiri noi);
• costurile reale de întreținere;
• accesul la transport public și servicii urbane;
• regimul seismic al clădirii, informație disponibilă prin autoritățile locale.

Un proces accesibil, dar bine reglementat

Cumpărarea unei locuințe în București de către cetățeni străini este un proces clar reglementat și relativ accesibil, atâta timp cât sunt respectate etapele legale și verificările notariale. Diferențele apar în special în cazul dreptului de proprietate asupra terenurilor pentru cetățenii non-UE, însă soluțiile juridice existente permit realizarea tranzacțiilor în condiții sigure.

Pentru majoritatea cumpărătorilor internaționali, colaborarea cu un notar și un consultant imobiliar familiarizat cu legislația locală rămâne cea mai sigură cale pentru finalizarea tranzacției fără întârzieri sau riscuri juridice.

ÎȚI RECOMANDĂM ȘI:

Câți angajați străini lucrează în România. Creșteri spectaculoase în București și marile orașe

Direcția pentru Imigrări a Municipiului București: Ce face și când trebuie să o contactezi ca cetățean străin