Închirierea unei locuințe în București rămâne o sursă importantă de venit pentru mulți proprietari, însă anul 2026 vine cu un set clar de reguli fiscale care trebuie cunoscute pentru a evita problemele cu autoritățile. Deși impozitarea chiriilor pe termen lung nu suferă modificări majore față de anii anteriori, apar schimbări relevante în zona închirierilor pe termen scurt, precum și clarificări legate de contribuțiile obligatorii și raportarea la ANAF.

Articolul de față sintetizează principalele obligații fiscale și administrative pentru proprietarii care închiriază locuințe în Capitală, fie pe termen lung, fie în regim turistic.

Impozitul pe veniturile din chirii în 2026

Pentru închirierea locuințelor pe termen lung, impozitarea rămâne, în linii mari, neschimbată în 2026. Statul aplică în continuare o cotă de 10% impozit pe venit, însă aceasta nu se calculează direct la suma încasată, ci după scăderea unei cheltuieli forfetare de 20%. Practic, impozitul se aplică la 80% din venitul brut.

Citește și:

Mic ghid pentru investitorul începător: Cum cumperi un apartament în București pentru închiriere și să fii sigur că îți recuperezi investiția

Care este prețul unei locuințe în zona 1 Mai – Domenii

Venitul brut include nu doar chiria propriu-zisă, ci și anumite cheltuieli suportate de chiriaș în numele proprietarului, precum reparații sau investiții, dacă acestea sunt prevăzute contractual și declarate corespunzător.

În cazul chiriilor stabilite în valută, venitul anual se calculează la cursul mediu anual comunicat de Banca Națională a României pentru anul respectiv.

Contribuția la sănătate (CASS): când și cât se plătește

Pe lângă impozitul pe venit, proprietarii pot datora și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în funcție de nivelul veniturilor din chirii. Spre deosebire de salarii, unde CASS se aplică procentual la întregul venit, în cazul chiriilor se aplică la plafoane fixe, raportate la salariul minim brut pe economie.

Pentru anul 2026, până la o eventuală modificare oficială, se ia în calcul salariul minim brut de 4.050 lei. Astfel:

• sub 6 salarii minime anuale – nu se plătește CASS;
• între 6 și 12 salarii minime – CASS se calculează la plafonul de 6 salarii;
• între 12 și 24 de salarii minime – CASS se plătește la plafonul de 12 salarii;
• peste 24 de salarii minime – CASS se plafonează la 24 de salarii minime.

Pentru veniturile obținute din maximum șapte contracte de închiriere nu se datorează contribuția la pensie (CAS).

Cine declară și cine plătește impozitul pe chirie

Obligațiile diferă în funcție de tipul chiriașului:

• Dacă chiriașul este persoană fizică, proprietarul este cel care declară și plătește impozitul anual, prin depunerea Declarației Unice până la 25 mai a anului următor.
• Dacă chiriașul este persoană juridică, aceasta reține și virează impozitul lunar către stat, iar proprietarul primește chiria netă. Proprietarul rămâne însă obligat să depună Declarația Unică pentru stabilirea CASS.

Indiferent de situație, contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF în maximum 30 de zile de la semnare. Înregistrarea oferă și un avantaj juridic: contractul devine titlu executoriu în caz de neplată.

Reguli noi pentru închirierile pe termen scurt

Cele mai importante schimbări apar în zona închirierilor în scop turistic, pentru perioade de maximum 30 de zile consecutive. Din 2026:

• se elimină norma de venit pentru închirierea a până la 7 camere;
• impozitul devine 10% aplicat la venitul net, după scăderea unei cote forfetare de 30%;
• apare obligația de plată a CASS, în funcție de aceleași plafoane de salarii minime.

Pentru proprietarii care închiriază mai mult de 7 camere, veniturile sunt tratate ca activități independente, cu reguli distincte de impozitare și plafoane mai ridicate pentru CASS.

Este important de reținut că veniturile obținute în 2025 se declară și se impozitează după regulile vechi, iar noile prevederi se aplică doar veniturilor realizate începând cu 1 ianuarie 2026.

Mitul casei de marcat: când este obligatorie

Un subiect frecvent discutat este obligativitatea casei de marcat. Aceasta este necesară doar dacă încasarea chiriei se face cash sau cu cardul, direct de la client. În cazul plăților exclusiv prin virament bancar, inclusiv prin platforme precum Airbnb sau Booking, casa de marcat nu este obligatorie.

Totuși, proprietarii trebuie să știe că aceste platforme raportează deja veniturile către ANAF, iar nedeclararea lor poate atrage controale și sancțiuni.

În 2026, închirierea unei locuințe în București rămâne o activitate predictibilă din punct de vedere fiscal pentru contractele pe termen lung, însă devine mai strict reglementată în zona închirierilor turistice. Cunoașterea impozitelor, a plafoanelor pentru CASS și a obligațiilor de declarare este esențială pentru a evita penalitățile și pentru a gestiona corect veniturile din chirii.