Prețul mediu al unui apartament nou în Capitală a depășit 2.500 euro/mp util — cel mai rapid ritm de creștere din marile orașe ale României. Dobânzile scad, dar TVA-ul majorat a restructurat piața din temelii.

Cifrele care conturează tabloul

Finalul anului 2025 a adus un record clar pe piața rezidențială din București: prețul mediu al unui apartament nou a ajuns la 2.500 euro/mp util, după ce în luna decembrie s-a înregistrat un salt de 3% față de luna anterioară — cel mai rapid ritm lunar din marile centre urbane ale României. La nivelul întregului an, scumpirile au atins 17%, atât pe segmentul locuințelor noi, cât și al celor vechi, plasând Capitala pe locul 3 național în topul creșterilor de prețuri, conform Indicelui Imobiliare.ro.

Locuințele vechi rămân ceva mai accesibile, dar și ele și-au accelerat ritmul de scumpire. Prețul lor mediu a ajuns la 2.159 euro/mp util — tot mai aproape de segmentul nou, conform aceluiași indice de referință al pieței.

Notă metodologică: Indicele Imobiliare.ro măsoară prețurile de listare ale apartamentelor (ce cer vânzătorii), per mp util, pe segmentul de anunțuri active. Alte surse, precum Sonarhome, folosesc metodologii diferite și pot afișa prețuri medii mai mici — includerea tuturor tipurilor de proprietăți și a unor zone mai periferice explică diferența.

De ce se scumpesc mai repede în București

Oferta nu ține pasul cu cererea — dar sunt și factori structurali care explică de ce Capitala depășește ritmul celorlalte orașe mari.

Oferta nouă, la minimul ultimilor ani. Potrivit analizelor SVN România, în 2025 au fost finalizate circa 18.000 de locuințe în București și împrejurimi — similar cu 2024, cel mai slab an din ultimii cinci în privința ofertelor noi. Un stoc în scădere față de o cerere neschimbată înseamnă, invariabil, prețuri în creștere.

Efectul TVA de 21%. De la 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuințe noi a crescut de la 9% la 21%. Schimbarea a creat un șoc dublu: un val de cumpărători care au accelerat achizițiile înainte de termenul-limită, urmat de o scădere abruptă a tranzacțiilor. Pentru un apartament de 100.000 euro (fără TVA), diferența față de regimul anterior este de 12.000 euro — suportată de cumpărător sau negociată cu dezvoltatorul.

Cumpărătorii s-au refugiat pe piața veche. Exact această scumpire structurală a noului a redirecționat cererea spre apartamentele vechi. Potrivit analiștilor SVN România, prețurile locuințelor vechi din București și-au accelerat creșterea tocmai pentru că o parte din cererea pentru locuințe noi s-a redirecționat spre piața secundară — vânzătorii de apartamente vechi profitând de momentul creat de scumpirea segmentului nou.

Paradoxul anului 2026: prețuri mai mari, tranzacții mai puține

Datele ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) de la începutul lui 2026 confirmă o dinamică neobișnuită. În ianuarie 2026 au fost înregistrate la nivel național 24.598 de tranzacții imobiliare — cu 6.236 mai puține față de ianuarie 2025. Tranzacțiile cu unități individuale (apartamente) au scăzut cu 22% în București și cu 25% la nivel național, potrivit analizei Agent Expert Storia. Ianuarie 2026 a marcat a cincea lună consecutivă de scăderi — o tendință care a debutat în august 2025, imediat după eliminarea TVA redus.

Și totuși, prețurile nu au cedat. Proprietarii care nu sunt forțați să vândă preferă să aștepte. Cererea rămâne prezentă — mai ales din partea cumpărătorilor care se finanțează prin credit, unde dobânzile au început să scadă. Rezultatul este o piață cu volume mai mici, dar cu prețuri susținute.

Ce se întâmplă cu creditele ipotecare în 2026

IRCC a coborât la 5,68% pentru trimestrul I 2026, față de 6,06% în ultimul trimestru din 2025, conform CursBNR.ro. De la 1 aprilie 2026, indicele va scădea din nou, la 5,58% — prima tendință descendentă semnificativă după mai bine de un an de valori ridicate.

Pe segmentul dobânzilor fixe, competiția dintre bănci este în favoarea cumpărătorilor. BCR oferă o dobândă fixă de 4,99% pe primii 3 ani prin produsul Casa Mea Natura — valabilă pentru locuințe construite după 2000, cu certificat energetic A sau B (emis după 16 februarie 2023), cu condiția virării salariului la bancă. Produsul standard Casa Mea, fără aceste condiții, pornește de la 5,59% fix pe 3 ani. CEC Bank are o ofertă similară — 4,99% fix pe 3 ani pentru locuințe, ulterior IRCC + 2,3%. BRD vine cu 4,80% fix pe 3 ani prin produsul Habitat Verde, pentru locuințe verzi certificate. Ofertele sunt valabile până la 01.03.2026 și pot fi actualizate ulterior.

Dobânda variabilă totală (IRCC + marja băncii) ajunge, în medie, la 7,56–9,56% în T1 2026, în funcție de bancă și produsul ales — mult mai mare față de dobânzile fixe introductive. Diferența face ca, pe termen scurt (primii 3–5 ani), creditele cu dobândă fixă să fie net mai avantajoase.

Harta prețurilor pe sectoare

Sursa: Sonarhome.ro, februarie 2026. Metodologie: prețuri estimate pe baza anunțurilor active de vânzare, toate tipurile de apartamente, inclusiv zone periferice — motiv pentru care valorile sunt mai mici față de Indicele Imobiliare.ro, care se concentrează pe listări active per mp util.

Sectorul 1 — 2.357 euro/mp (cel mai scump, cu 37% peste media orașului). Cartiere premium precum Dorobanți, Primăverii sau Floreasca depășesc frecvent acest nivel.

Sectorul 2 — 1.885 euro/mp, pe locul al doilea ca preț. Zone centrale precum Iancului sau Obor depășesc media sectorului, în timp ce Colentina rămâne sub aceasta.

Sectorul 3 — 1.836 euro/mp, cu o creștere anuală de 14,86%, conform Sonarhome. Proiecția pentru finalul lui 2026 este de 1.970 euro/mp, conform aceleiași surse.

Sectorul 4 — 1.426 euro/mp, cel mai accesibil sector din Capitală, cu o scădere de 8,71% față de luna anterioară (ianuarie 2026) — mișcare care reflectă mai degrabă volatilitatea datelor Sonarhome decât o tendință de piață confirmată.

Sectorul 5 — ~1.673 euro/mp (valoare estimativă Sonarhome, actualizată dinamic). Zona include cartiere cu profil variat — de la Centrul Civic, unde prețurile urcă semnificativ, la Rahova sau Ferentari, unde rămân printre cele mai accesibile din Capitală.

Sectorul 6 — 1.573 euro/mp. Extensia metroului M5 (Drumul Taberei) a schimbat sensibil ecuația pentru această zonă în ultimii ani, atrăgând cerere din rândul cumpărătorilor orientați spre accesibilitate și conectivitate.

 Toate prețurile reprezintă medii per sector, calculate pe baza anunțurilor active de vânzare.  

Ce nu îți spune nimeni când cumperi în 2026

Prețul de listă nu este prețul de tranzacționare. Există un spațiu real de negociere, mai ales pe segmentul vechi și pe proprietățile cu probleme juridice sau energetice. Vânzătorii ancorați la prețuri maxime pot fi flexibili atunci când cumpărătorul vine cu finanțare aprobată în avans.

Clasa energetică influențează direct costul creditului. Cum arată ofertele BCR, CEC Bank și BRD, o locuință cu certificat energetic A sau B emis recent poate aduce o reducere de 0,5–1 punct procentual la dobândă față de produsul standard — echivalentul a câteva sute de euro pe an la rată.

Accesibilitatea este mai bună decât în 2008, dar s-a deteriorat față de 2025. Potrivit datelor SVN România, pentru a cumpăra un apartament cu două camere (50 mp utili) în București sunt necesare în prezent 96 de salarii medii pe economie — față de 84 de salarii la începutul anului 2025, 105 salarii în 2020 și 396 salarii la vârful pieței din 2008.

TVA de 21% a schimbat structural piața noului. Diferența față de regimul anterior este de 12.000 euro pentru un apartament de 100.000 euro. Locuințele vechi rămân, în tranzacțiile între persoane fizice, scutite de TVA — un avantaj față de nou care nu exista înainte de august 2025 la această amploare.

Perspectivele pentru restul anului 2026

Consensul analiștilor indică o temperare a ritmului de creștere față de 2025, fără scăderi efective de prețuri. Oferta de locuințe noi va rămâne redusă, cererea se va sprijini pe dobânzi în scădere, iar proprietarii nu au motivație să cedeze la preț atât timp cât cererea rămâne prezentă. Scăderi semnificative ale ratelor lunare la credite sunt proiectate mai degrabă pentru 2027, pe măsură ce IRCC continuă să coboare.

Factorii de risc rămân legați de contextul macroeconomic: evoluția deficitului bugetar al României, posibilele retrogradări de rating ale datoriei suverane și instabilitatea politică pot afecta costul finanțării și apetitul investițional.

Citește și Sectorul din București unde s-au vândut cele mai multe apartamente în 2025, chiar dacă piața imobiliară a cunoscut un declin