Viața la bloc vine, aproape inevitabil, cu întrebări despre întreținere, fonduri, reparații, datorii, contracte și decizii luate în numele tuturor proprietarilor. În București, unde multe blocuri au zeci sau chiar sute de apartamente, relația dintre proprietari, administrator, președintele asociației și comitetul executiv poate deveni complicată atunci când informațiile nu sunt clare sau când documentele nu sunt puse la dispoziție.

Un proprietar nu este doar persoana care plătește lunar întreținerea. Are dreptul să știe cum se calculează sumele afișate la avizier, ce contracte are asociația, ce lucrări se fac, cum se folosesc fondul de reparații și fondul de rulment și cine răspunde pentru deciziile administrative. Baza legală principală este Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, actul normativ care stabilește drepturile și obligațiile proprietarilor, ale asociației, ale președintelui, ale comitetului executiv și ale administratorului.

Ce drepturi ai ca proprietar în asociația de proprietari

Cel mai important drept este dreptul la informare. Legea nr. 196/2018 prevede că proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele care privesc activitatea asociației de proprietari. Asta înseamnă că un proprietar poate cere explicații, poate solicita documente și poate verifica modul în care sunt gestionate cheltuielile comune.

Acest drept nu este o favoare făcută de administrator sau de președintele asociației. Este un drept prevăzut de lege. Administratorul gestionează documente și fonduri în numele asociației, iar asociația funcționează pentru administrarea proprietății comune. Prin urmare, proprietarii trebuie să poată verifica informațiile care le afectează direct obligațiile de plată și modul în care este întreținut imobilul.

Legea mai spune că proprietarii pot solicita în scris și pot primi copii după orice document al asociației. Costurile de multiplicare sunt suportate de proprietarul care cere copiile, dar asociația nu poate transforma acest cost într-un obstacol abuziv. În practică, cererea ar trebui făcută în scris, cu dată, număr de înregistrare sau dovadă de transmitere, pentru ca proprietarul să poată demonstra ulterior că a solicitat documentele.

Ce documente poți cere administratorului sau asociației

Un proprietar poate cere documente care țin de activitatea asociației de proprietari. Printre cele mai importante se numără listele lunare de plată, explicațiile privind calculul întreținerii, situația fondului de reparații, situația fondului de rulment, contractele încheiate de asociație cu furnizorii, documentele privind lucrările aprobate, hotărârile adunării generale, deciziile comitetului executiv și rapoartele cenzorului sau ale comisiei de cenzori.

De asemenea, proprietarul poate solicita informații despre bugetul de venituri și cheltuieli, despre facturile care stau la baza listelor de plată, despre modul în care se repartizează cheltuielile pe număr de persoane, pe consumuri individuale, pe cota-parte indiviză sau pe beneficiari. Aceste categorii de cheltuieli sunt prevăzute de Legea 196/2018 și sunt esențiale pentru înțelegerea întreținerii.

Un document important este și cartea tehnică a imobilului, acolo unde aceasta există și este în administrarea asociației sau poate fi pusă la dispoziție în condițiile legii. Pentru un proprietar din București, cartea tehnică poate fi utilă mai ales în blocurile vechi, unde apar întrebări despre structura clădirii, instalații, intervenții anterioare, reabilitare sau lucrări de reparații.

Cum ceri legal documentele

Cea mai sigură variantă este solicitarea scrisă. Cererea poate fi depusă la sediul asociației, transmisă prin e-mail, dacă asociația folosește o adresă oficială, sau trimisă prin poștă cu confirmare de primire. În cerere este bine să fie menționate clar numele proprietarului, apartamentul, documentele solicitate și perioada la care se referă acestea.

Formularea trebuie să fie simplă. De exemplu: „Vă solicit, în baza Legii nr. 196/2018, copii după documentele care au stat la baza calculului listei de plată pentru luna X” sau „Vă solicit situația fondului de reparații și hotărârea adunării generale prin care a fost aprobat cuantumul acestuia”. Cu cât cererea este mai clară, cu atât este mai greu de respins pe motiv că nu se înțelege ce se solicită.

Este important ca proprietarul să păstreze dovada cererii. Dacă documentele nu sunt puse la dispoziție, dovada solicitării devine utilă pentru o sesizare internă către președinte, comitetul executiv sau cenzor, iar ulterior, dacă este cazul, pentru o sesizare către compartimentul specializat din primărie sau pentru o acțiune în instanță.

Ce trebuie afișat la avizierul blocului

Avizierul nu este doar un loc unde se afișează întreținerea. Legea prevede că asociația de proprietari trebuie să amplaseze la loc vizibil un avizier la care sunt afișate documente, în conformitate cu prevederile legale. Pentru proprietari, avizierul este una dintre principalele forme de informare oficială.

La avizier trebuie afișate, în mod obișnuit, lista lunară de plată a cotelor de contribuție, convocările pentru adunarea generală, hotărârile sau procesele-verbale care trebuie aduse la cunoștința proprietarilor, deciziile comitetului executiv și alte informări relevante. Legea prevede, de asemenea, că președintele asociației are atribuții privind afișarea listei contractelor asociației cu furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al asociației.

Tot la avizier trebuie afișate și datele instituțiilor cu atribuții de inspecție și control la care pot fi sesizate nereguli privind activitatea organelor de conducere ale asociației, ale administratorului sau ale membrilor asociației. Această informație este importantă pentru proprietarii care nu știu unde pot merge mai departe atunci când o problemă nu se rezolvă în interiorul asociației.

Cum contești întreținerea

Dacă un proprietar consideră că suma de la întreținere este greșită, are dreptul să ceară explicații privind calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației. Legea nr. 196/2018 prevede și posibilitatea de a contesta în scris calculul, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.

Contestația trebuie să fie concretă. Nu este suficient să spui că întreținerea este „prea mare”. Este mai eficient să ceri explicații pentru o anumită poziție din listă: apă, căldură, energie electrică pe spații comune, lift, salubritate, fond de reparații, fond de rulment, penalități sau alte cheltuieli. Proprietarul poate cere documentele care au stat la baza calculului, inclusiv facturi, indexuri, centralizatoare sau hotărâri ale adunării generale, după caz.

Președintele asociației are obligația să răspundă în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor, în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora. Dacă nu există răspuns sau dacă răspunsul nu lămurește problema, proprietarul poate merge mai departe către comitetul executiv, cenzor sau comisia de cenzori.

Administratorul nu este „șeful blocului”

Una dintre confuziile frecvente este ideea că administratorul decide singur ce se întâmplă în bloc. În realitate, administratorul este un prestator de servicii al asociației de proprietari. El are atribuții importante, dar nu poate înlocui adunarea generală, comitetul executiv sau președintele.

Potrivit Legii nr. 196/2018, administratorul administrează imobilul, propune și supraveghează lucrări de întreținere, organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de casierie, gestionează bunurile materiale și fondurile bănești ale asociației și urmărește contractele cu furnizorii. Aceste atribuții trebuie exercitate conform legii, hotărârilor adunării generale, regulamentului condominiului și contractului de administrare.

Deciziile importante, cum ar fi aprobarea unor fonduri, lucrări, investiții, reguli interne sau schimbarea administratorului, țin de structurile asociației și de votul proprietarilor, în condițiile legii. De aceea, proprietarii nu ar trebui să trateze administratorul ca pe singura autoritate din bloc, ci să urmărească și activitatea președintelui, a comitetului executiv și a cenzorului.

Când te poți adresa primăriei

În București, primăriile de sector au compartimente sau servicii care se ocupă de relația cu asociațiile de proprietari. Aceste structuri pot oferi îndrumare și pot verifica anumite aspecte privind organizarea și funcționarea asociațiilor. De exemplu, Primăria Sectorului 6 explică faptul că acest compartiment poate controla documentele asociațiilor privind modul de organizare și funcționare și poate propune aplicarea de sancțiuni atunci când persoanele din conducerea asociațiilor nu își îndeplinesc sau își depășesc atribuțiile.

Totuși, primăria nu rezolvă orice conflict de scară. În general, este recomandat ca proprietarul să se adreseze mai întâi în scris președintelui asociației, apoi comitetului executiv și cenzorului sau comisiei de cenzori. Abia dacă problema nu este rezolvată, sesizarea către primărie are mai multă greutate, pentru că proprietarul poate arăta că a încercat mai întâi procedura internă.

Este important de știut că primăria nu poate decide în locul adunării generale cum se gospodărește blocul și nu poate înlocui instanța atunci când există un litigiu. Pentru conflicte privind sume contestate, prejudicii, hotărâri considerate nelegale sau refuzuri repetate de acces la documente, instanța poate deveni varianta finală.

Ce faci dacă administratorul refuză documentele

Dacă administratorul refuză să ofere documente sau amână nejustificat răspunsul, primul pas este să formulezi cererea în scris și să păstrezi dovada. Dacă ai cerut verbal, este greu să demonstrezi ulterior ce ai solicitat și când. Cererea scrisă trebuie să fie clară, cu referire la documentele dorite și perioada vizată.

Al doilea pas este să sesizezi președintele asociației. Președintele semnează documentele asociației, urmărește punerea în aplicare a hotărârilor și răspunde în scris la sesizările proprietarilor. Dacă problema ține de activitatea administratorului, președintele și comitetul executiv trebuie să o trateze ca pe o chestiune de funcționare a asociației.

Dacă nici această etapă nu rezolvă situația, proprietarul se poate adresa cenzorului sau comisiei de cenzori. Rolul cenzorului este esențial mai ales când problema privește gestiunea financiar-contabilă, fondurile, facturile, chitanțele, registrele sau modul de justificare a cheltuielilor.

Ce documente merită verificate înainte de lucrări mari

Atunci când în bloc se discută lucrări importante, cum ar fi reparația acoperișului, schimbarea instalațiilor, modernizarea liftului, refacerea subsolului, montarea unor sisteme de acces sau reabilitarea unor spații comune, proprietarii ar trebui să ceară documentele înainte ca decizia să producă efecte financiare importante.

Printre documentele utile se numără hotărârea adunării generale, ofertele primite, devizul de lucrări, contractul cu firma aleasă, modul de repartizare a costurilor, situația fondului de reparații și calendarul estimat al lucrării. Administratorul are atribuții în ceea ce privește propunerea și supravegherea lucrărilor, dar deciziile trebuie să respecte cadrul legal și hotărârile asociației.

Pentru lucrări costisitoare, transparența este esențială. Proprietarii au dreptul să știe de ce a fost aleasă o anumită firmă, ce sume urmează să fie plătite, cum se colectează banii și ce garanții există. Lipsa de informare poate crea conflicte, iar conflictele devin mai greu de rezolvat după ce banii au fost deja încasați sau contractele au fost semnate.

Ce trebuie să reții

Ca proprietar de apartament în București, ai dreptul să fii informat, să primești explicații despre întreținere, să soliciți copii după documentele asociației și să contești în scris calculul cotelor de contribuție în termenul prevăzut de lege. Aceste drepturi nu depind de bunăvoința administratorului, ci sunt prevăzute de Legea nr. 196/2018.

Cel mai sigur mod de a-ți proteja drepturile este să comunici în scris, să păstrezi dovezi, să ceri documente clare și să urmezi pașii interni: administrator, președinte, comitet executiv, cenzor sau comisie de cenzori. Dacă problema nu se rezolvă, poți merge mai departe către compartimentul de specialitate al primăriei de sector sau, în cazurile serioase, către instanță.

CITEȘTE ȘI:

Cum arată copilăria între blocurile Bucureștiului, în 2025? Jocuri, frici și libertăți reinventate

Cum se socializează în București: de la scara blocului la cafenelele de coworking

Relația cu administratorul de bloc nu trebuie să fie una tensionată, dar trebuie să fie transparentă. Atunci când proprietarii știu ce pot cere, ce documente trebuie să existe și cine răspunde pentru decizii, administrarea blocului devine mai ușor de urmărit, iar abuzurile sau greșelile pot fi corectate mai repede.