Bucureștiul vinde cel mai repede din toată țara. Câte zile stă un apartament pe piață?
- Articole
- 09 JUL 26
La Constanța, un apartament scos la vânzare stă în piață 78 de zile, în medie, înainte să găsească un cumpărător. La Brașov, ceva mai puțin, 72. Bucureștiul, în schimb, coboară singur sub pragul de două luni, deși prețurile de aici rămân, în medie, peste cele din restul țării. O explicație posibilă nu ține de cât costă un apartament, ci de cât de repede își permite un bucureștean să-l cumpere — deși, cum vom vedea, nu e singurul factor plauzibil.
Ce arată, de fapt, cifrele
Datele vin din două surse care se confirmă reciproc. Raportul privind stabilitatea financiară al Băncii Naționale a României, publicat în 2026, notează că, în București, listările rămân pe piață 54 de zile în medie. Separat, Imobiliare.ro a prezentat, la conferința națională Imobiliare.ro HUB 2026, aceeași cifră. Durata medie de la intrarea în piață a unui apartament până la tranzacționarea lui a urcat de la 52 de zile, în primul trimestru din 2025, la 54 de zile, în perioada similară din 2026. Practic o stagnare, nu o accelerare bruscă, dar suficientă cât să mențină București în fruntea clasamentului marilor orașe.
Ce nu explică diferența dintre orașe
Un factor evident, dar înșelător, e schimbarea fiscală din 2025: cota de TVA a crescut de la 19% la 21%, iar cota redusă pentru prima locuință a fost eliminată. Efectul a fost o mutare a cererii dinspre apartamentele noi spre cele vechi, resimțită la nivel național, nu doar la București. Interesul cumpărătorilor pentru locuințe vechi a crescut cu 26% în Capitală, iar cel pentru locuințe noi a scăzut cu 11%. E un fenomen real, dar nu explică de ce apartamentele din București se vând mai repede decât cele din Constanța sau Brașov — schimbarea de TVA s-a aplicat peste tot, iar piața veche s-a mișcat mai repede decât cea nouă în toată țara, nu doar în Capitală.
O explicație posibilă: raportul preț-venit
O ipoteză plauzibilă, dar care ține mai degrabă de interpretare decât de date confirmate direct, e diferența de accesibilitate. La București, un apartament cu două camere se cumpără, fără credit, în 6,8 ani de venit. La Constanța, aceeași achiziție cere 12 ani — diferență care nu vine din prețuri mai mici la Constanța. De fapt, prețul mediu pe metru pătrat e mai degrabă mai mic la Constanța (2.000 euro/mp, potrivit Indicelui Imobiliare.ro pentru mai 2026) decât media bucureșteană, care depășește adesea 2.200 euro/mp. Diferența de accesibilitate vine, deci, exclusiv din salariile mult mai mari din Capitală.
Care cartiere vând cel mai repede
Datele publice nu oferă un clasament oficial al vitezei de vânzare pe cartiere. Arată însă clar unde se concentrează cererea de cumpărare: Berceni și Militari, zone accesibile din sudul și vestul orașului, plus Pipera, în nordul orașului, unde dezvoltarea imobiliară recentă s-a intensificat vizibil. La polul opus valoric, cele mai scumpe zone rămân Aviatorilor, cu aproape 4.910 euro pe metru pătrat util, Primăverii, cu 4.583 euro, Kiseleff, cu 4.491 euro, și Herăstrău, cu 4.470 euro. Cel mai accesibil cartier bucureștean rămâne Ferentari, cu prețuri puțin peste 1.000 euro pe metru pătrat util — sub media Constanței, deși nu reprezentativ pentru oraș per total. Nu există date publice despre viteza de vânzare pe fiecare cartier în parte, așa că orice legătură între popularitatea acestor zone și explicația de accesibilitate rămâne o ipoteză, nu o confirmare directă.
Cerere reală sau prețuri de pornire realiste?
Cele două explicații nu se exclud, ci se suprapun. BNR estimează că piața imobiliară rezidențială e subevaluată, atât la nivel național, cât și în București — prețurile actuale ar fi încă sub nivelul justificat de veniturile populației, costul finanțării și nivelul chiriilor, indiferent de metodologia folosită pentru calcul. Banca centrală însăși atrage atenția că această concluzie trebuie interpretată cu prudență, fiindcă estimările sunt sensibile la metodologie. În același timp, numărul tranzacțiilor a scăzut cu 16,6% în București, în primul trimestru din 2026, față de aceeași perioadă a anului trecut. Nu pare, deci, un boom clasic, cu mulți cumpărători care se întrec pentru puține apartamente, ci un segment mai restrâns, cu venituri suficiente pentru un oraș unde locuința rămâne, procentual, mai accesibilă decât în restul țării, chiar dacă prețul afișat, per total, spune altceva.
